نتجت الفقاعة العقارية في خضم الأزمة المالية عام 2008 عن ممارسات الإقراض الفضفاضة، حيث مُنحت رهون عقارية لشريحة كبيرة من الناس ولم يتمكن العديد منهم من سداد أقساطها.
أما الآن فلا تزال مدينتان فقط -زيورخ وطوكيو- في فئة «مخاطر الفقاعة العقارية»، انخفاضاً من تسع مدن في العام الماضي.
فرانكفورت وميونيخ وأمستردام هي المدن الأوروبية التي انتقلت إلى فئة المخاطر الأقل، لتنضم إلى جنيف، ولندن، وستوكهولم، وباريس.
وشهدت مدريد أيضاً انخفاضاً في اختلالات أسعار العقارات لتصبح الآن «ذات قيمة معقولة»، إلى جانب ميلانو، وذلك وفقاً لدراسة أجراها بنك يو بي إس السويسري، والذي أشار إلى أنه تقلصت مخاطر حدوث فقاعة عقارية على مستوى العالم بعد تصحيحات الأسعار في 25 مدينة هذا العام.
لكن ما هي الفقاعة العقارية؟
الفقاعة العقارية، أو فقاعة الإسكان، عبارة عن ارتفاع مفاجئ في أسعار المساكن يتغذى على الطلب، والمضاربة، والإنفاق المفرط.
تبدأ الفقاعة العقارية عادة من زيادة في الطلب، في مقابل معروض محدود. وفي مرحلة ما، ينخفض الطلب أو يحل الركود في نفس الوقت الذي يزداد فيه العرض، ما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار – وتنفجر الفقاعة.
ووفقاً لصندوق النقد الدولي، قد تكون الفقاعة العقارية أقل تواتراً من فقاعات الأسهم، ولكنها تميل إلى أن تستمر لمدة أطول بمرتين.
لا تتسبب الفقاعة العقارية في انهيار عقاري كبير فحسب، بل إنها تخلف أيضاً تأثيراً كبيراً على الناس من كافة الطبقات، وعلى الاقتصاد ككل. فالفقاعة قد تجبر الناس على البحث عن طرق بديلة لسداد رهونهم العقارية من خلال برامج مختلفة أو قد يتطلب الأمر سداد الرهن العقاري من حسابات التقاعد.
وفقاعات العقارات أحد الأسباب الرئيسية التي تؤدي إلى خسارة الناس لمدخراتهم.
لكن، وكما كتب الباحث الاقتصادي لويس توريس، في دراسة فإن «نمو أسعار المساكن بمعدل سريع لا يشكّل في حد ذاتِه دليلا على وجود فقاعة»، كما هو الحال في الإمارات مثلاً.
كيف نميز إذا كان السوق يواجه فقاعة؟
قد يكون من المفيد المقارنة بمؤشرات اقتصادية أخرى بأسعار المساكن مثل تكلفة الإيجار، والنمو الاقتصاديِ والبيئة الاستثمارية الملائمة.
ومن الجدير بالذكر أنه لا يوجد سبب واحد للفقاعة العقارية، فهي تختلف من فقاعة إلى أخرى.
