بدأ عدد الوسطاء العقاريين في أميركا في الانخفاض، وسيستمر هذا الأمر بعد إعلان الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين عن تسوية أنهت نزاعها مع بعض بائعي المنازل.
فمن شأن الاتفاق أن يدمر بشكل فعال القواعد القديمة المبنية على وجود وسطاء عقاريين، التي يقول العديد من منتقديها إنها تسهم في رفع أسعار المنازل، ومن المرجح أن تكون القواعد الجديدة أكثر عدالة بالنسبة لمشتري المنازل والبائعين الذين كانوا مثقلين بسوق إسكان عالية التكلفة.
هذا بحسب جلال أبومويس، مؤسس شركة كينجز إستيت بروبرتيز للاستثمار العقاري في ميامي، الذي أكد أن هناك تغييراً جذرياً في الطريقة التي يشتري بها المقيمون في أميركا منازلهم ويبيعونها.
كيف ستتغير القواعد الحالية؟
وفقاً لأبومويس، البائعون غير ملزمين بدفع العمولة لوسيطهم ووسيط الشاري في الولايات المتحدة، بل أصبح الشاري هو المسؤول عن نفقات الخدمات التي يطلبها من الوسطاء العقاريين، كما تحظر القواعد الجديدة إدراج عمولة الوسطاء في قوائم البيع، بالإضافة إلى قاعدة جديدة منفصلة تُلزم وسطاء المشترين بالدخول في اتفاقيات مكتوبة مع المشترين.
ومن المتوقع أن تؤدي التغييرات في هيكل العمولة إلى خفض العمولات بنسبة 25 في المئة إلى 50 في المئة، وفقاً لشركة أبحاث الخدمات المالية تي دي كوان، وقد تدفع أيضاً بعض شركات الوساطة إلى تقديم خدمات مخفضة بسعر مخفض.
ويرى أبومويس أن الوسطاء غير المتمرسين سيخرجون من هذه السوق نظراً لارتفاع التنافسية، فالقواعد ستسمح بالتفاوض على رسوم العمولة وإلغاء النسبة التي كانت شائعة، وهي 6 في المئة.
أريد شراء بيت في أميركا.. هل سأدفع لوكيل أعمالي الآن؟
يقول أبومويس إنه لن يُطلب من البائعين الدفع لوكيل المشتري بعد الآن، بل لن يُسمح للبائعين حتى بالإفصاح عن المبلغ الذي يدفعونه لوكلائهم على أنظمة القوائم المركزية.
وهذا يعني أن المشترين سيحتاجون إلى التفاوض على الشروط مع وكلائهم وإدراج ذلك في اتفاقية.
ولكن وفقاً للتسوية، التي تحتاج إلى موافقة المحكمة، إذا أراد البائعون الدفع لكل من وسطائهم ووسطاء المشترين فهذا الأمر مسموح ويترك بحسب الرغبة.
وستحدد هذه الاتفاقية ما سيفعله وكيل المشتري وكيف سيحصل على أمواله، وقد تحتاج الاتفاقية إلى صياغة تنص على أنه إذا لم يوافق البائع على دفع عمولة وكيل المشتري، فإن المشتري يقع في مأزق للحصول على تلك الأموال.
أريد بيع منزلي في أميركا.. هل ما زلت بحاجة لدفع عمولة؟
نعم، ولكن بمجرد دخول التغييرات حيز التنفيذ، لن يُطلب منك دفع عمولة إلى وكيل المشتري بعد الآن.
ولا تزال العمولات قابلة للتفاوض، كما كانت منذ أن أوقفت المحكمة العليا في الولايات المتحدة تحديد أسعار الفائدة في عام 1950، وربما تكون هذه المفاوضات أكثر أهمية من ذي قبل.
بحسب أبومويس، فباعتبارك بائعاً، لا يزال بإمكانك الالتزام بهيكل العمولة القياسي النموذجي، وعادةً ما يتم تقسيمه بالتساوي بين وسطاء المشتري والبائع إذا كنت تريد ذلك.
ولكن بموجب القواعد الجديدة، لا يتعين عليك استخدام هذا الهيكل؛ بل يمكنك التفاوض على خيارات مختلفة.
بالإضافة إلى ذلك، تحظر التسوية الكشف عن العمولة، وذلك للمساعدة في منع الوكلاء من التركيز فقط على العقارات التي سيحصلون فيها على رواتب أكبر بدلاً من المنازل التي تعتبر منطقية لعملائهم.
وحذر أبومويس من حصول مشكلة بعد تفعيل هذه القواعد، فقد يبدأ العملاء بأخذ المشترين إلى منازل الأشخاص الذين لا يمانعون دفع رسوم العمولة ويتجاهلون منازل البائعين الذين يريدون من الشاري دفع العمولة.
أضاف أن البائعين الأفراد غالباً ما يشعرون بالعجز عن التفاوض على صفقة أفضل لأنفسهم، نظراً لأن تقديم عمولات أقل قد يدفع الوسطاء إلى توجيه المشترين إلى عقارات أخرى.
كيف ستتغير السوق؟
انخفضت أسهم شركتي العقارات زيللو وكومباس بأكثر من 13 في المئة الأسبوع الفائت، فيما يخشى المستثمرون من أن انخفاض أسعار العمولة للوكلاء قد يؤدي إلى تقليل أعمال المنصات العقارية، كما تراجعت أسهم شركة ريدفن للوساطة العقارية بنحو 5 في المئة.
في هذه الأثناء، ارتفعت أسهم شركات بناء المنازل مثل لينار بنسبة 2.4 في المئة، وارتفعت أسهم بالت غروب بنسبة 1.1 في المئة، وارتفعت أسهم تول بروذرز بنسبة 1.8 في المئة.
ويبلغ سعر المنزل الأميركي المتوسط 417 ألف دولار، ولكن في الوقت الحالي يدفع البائعون أكثر من 25 ألف دولار رسوم وساطة، وللتهرب من دفع الرسوم يرفع البائعون سعر المنزل، ما يؤدي إلى ارتفاع في أسعار سوق المنازل في أميركا.
ولكن مع القواعد الجديدة يمكن أن تنخفض هذه الرسوم بما يتراوح بين 6000 دولار و12000 دولار، وفقاً لتحليل تي دي كوان.
وقال كيفن سيرز، رئيس الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، في بيان «على الرغم من أن التسوية تأتي بتكلفة كبيرة، فإننا نعتقد أن الفوائد التي ستوفرها لقطاعنا تستحق هذه التكلفة».
وأشار إلى أن الرسوم في أميركا أعلى بكثير منها في الدول الأجنبية، وفي سنغافورة و لندن يتقاضى الوسطاء رسوماً تتراوح بين 1 في المئة و2 في المئة فقط.
