ينظر دونالد ترامب إلى ما قد يصبح «أكبر صفقة في التاريخ»، ومن الممكن أن يُدرّ مئات المليارات من الدولارات على الخزينة العامة، ويعزز امتلاك المنازل أو قد يُؤدي إلى ارتفاع حاد في أسعار الرهن العقاري.
إن هذه الصفقة هي مصير فريدي ماك وفاني ماي، عملاقي الرهن العقاري اللذين يدعمان معاً نحو 7 تريليونات دولار (5.2 تريليون جنيه إسترليني) من سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة والتي تبلغ قيمتها 12 تريليون دولار، وهو مبلغ يعادل تقريباً ضعف حجم الاقتصاد البريطاني.
googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1738926244764-0'); });
ارتفاع أسعار الرهن العقاري
وعلى مدى الـ17 سنة الماضية، كانت هذه المنازل تحت وصاية الحكومة، ما يعني أنها تخضع لإدارة وكالة التمويل الإسكاني الفيدرالية (FHFA)، مع وجود ضمان حكومي صريح وراء قروضها.
googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1739447063276-0'); });
وكتب ترامب على موقع «تروث سوشيال» في 21 مايو الماضي «أنا أفكر جدياً في طرح فاني ماي وفريدي ماك للاكتتاب العام».
وتُحقق فاني ماي وفريدي ماك نتائج ممتازة، وتُضخّان أموالاً طائلة، وتبلغ القيمة الصافية المجمعة للشركتين الحكوميتين نحو 161 مليار دولار.
وقد ينافس بيع جزء من هذه الأسهم الطرح العام الأولي لأرامكو السعودية بقيمة 25.6 مليار دولار أميركي، كأكبر إدراج في التاريخ.
ولكن بحسب ما يراه الخبراء هناك مشكلات محتملة كبيرة، ليس من الواضح بعدُ طبيعةَ التوازن بين حصة وزارة الخزانة في مؤسسات الرهن العقاري الحكومية وحصة مستثمري القطاع الخاص، بمن فيهم عددٌ من داعمي ترامب من أصحاب المليارات، وتُثير هذه الصفقة تساؤلاتٍ حول التهديدات التي تُهدد الاستقرار المالي، وهناك خطرٌ من أن تُؤدي إلى ارتفاع أسعار الرهن العقاري.
وفي أوائل شهر يونيو الماضي، كتبت مجموعة من 14 عضواً ديمقراطياً في مجلس الشيوخ بقيادة إليزابيث وارن إلى مدير وكالة التمويل الفيدرالي ويليام بولت تحذر من أن النتيجة قد تكون «كارثية».
وفاني ماي وفريدي ماك عملاقتان، تدعمان معاً نحو 70% من سوق الرهن العقاري الأميركي، حيث يقول جيم باروت الباحث من معهد أوربان، في مذكرة بحثية له «في عام 2007، كانتا تُشكلان جزءاً كبيراً من السوق، والآن تُشكلان ما يُقارب كامل السوق».
تعمل مؤسسات التمويل العقاري الحكومية (GSEs) بشراء قروض الرهن العقاري من البنوك، ثم تجمعها في صناديق استئمانية، ثم تجزئتها لإصدار أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS)، وهي أداة استثمارية شبيهة بالسندات، ثم تُباع هذه الأوراق لشركات التأمين وصناديق التقاعد.
تحصل فاني ماي وفريدي ماك على عمولة مقابل ضمان الدين، وهذه إحدى ركائز النظام المالي الأميركي.
فتح الباب أمام الاقتراض العقاري
هناك العديد من الأسباب الجيدة لإنهاء الوصاية، والتي كان من المفترض أن تكون إجراءً مؤقتاً للأزمة.
ويرى آرون كلاين، الزميل البارز في التنظيم المالي في مؤسسة بروكينجز، أن فتح المؤسسات الحكومية المدعومة بالرهن العقاري أمام رأس المال الخاص من شأنه أن يحررها من شروط الإقراض الحكومية التي تتجنب المخاطرة، ويفتح الباب أمام الاقتراض العقاري للمشترين لأول مرة.
ولكن إفساد هذه العملية من شأنه أن يؤدي إلى إثارة العدوى عبر القطاع المالي، ومن بين الأسئلة الأكثر أهمية ما الذي سيحدث لضمان الحكومة -الذي تبلغ قيمته نحو 250 مليار دولار- إذا خرجت الشركات الراعية للحكومة من الوصاية.
وحذّر محللون من أن فقدان الضمان الحكومي، يرفع أسعار الفائدة على الرهن العقاري بنسبة مئوية كاملة، وهذا سيرفع متوسط سعر الفائدة على قروض الرهن العقاري الثابتة لمدة 30 عاماً إلى أكثر من 7.7 في المئة، وهو ما يتماشى مع أعلى مستوى له في 23 عاماً والذي سُجّل في عام 2023.
وقالت ليبي كانتريل، رئيسة السياسات العامة في شركة بيمكو، أحد أكبر المشاركين في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي تصدرها وكالات الإقراض، إنه في غياب ضمان حكومي صريح، سوف تنشأ مخاطر ائتمانية مرتبطة بالأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي تصدرها شركتا فريدي وفاني ماي، وهي المخاطر التي لم تكن موجودة من قبل.
وأوضحت أنه سيؤدي هذا إلى الحد من عدد الأشخاص الذين يمكنهم شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. وإذا قلّ عدد المستثمرين، فسيطالبون بأسعار فائدة أعلى، ما يعني تكاليف أعلى لمشتري المنازل.
ويجادل المحللون في بنك غولدمان ساكس بأن الضمان الصريح قد يبقى قائماً دون تعريض دافعي الضرائب لمخاطر كبيرة، في حين أن دفاتر قروض فريدي وفاني ماي في وضع جيد، وإن احتمال الحاجة إلى السحب من الضمان «مستبعد».
{{ article.formatted_date }}
