ضمن خطة تستهدف تيسير ملكية المنازل لعدد أكبر من الأميركيين، من المقرر تعديل رسوم الرهن العقاري الذي تقدمه مؤسستا «فريدي ماك» و«فاني ماي» الشهر المقبل، وبصفة عامة ستقل الرسوم لذوي الدرجات الائتمانية المنخفضة وستزيد لأصحاب الدرجات الائتمانية الأعلى.
لكن هذا لا يعني أن الأشخاص ذوي الدرجات الائتمانية المنخفضة سيدفعون أقل من أصحاب الدرجات الأعلى، بل سيظل أصحاب الدرجات الائتمانية الأعلى يدفعون أقل نظراً لانخفاض المخاطر بالنسبة للمقرضين، لكن درجة الائتمان الأقل ستكون أقل تكلفة.
تتضمن تكلفة القرض العقاري العديد من المتغيرات، بما في ذلك نوع العقار وحجم الأموال المدفوعة ودرجة الائتمان الخاصة بالمقترض، وتساعد تلك المتغيرات المقرضين -لا سيما «فريدي ماك» و«فاني ماي» المدعومتين من الحكومة واللتين تشتريان معظم القروض العقارية من المقرضين- على تسعير تلك القروض بناءً على درجات المخاطر.
تُضاف زيادات على السعر الأساسي أو القيمة الاسمية مقابل مدى خطورة القرض بالنسبة للمقرضين، ويُطلق على طريقة التسعير هذه تعديل سعر مستوى القرض، وهي قائمة بالفعل منذ فترة ويتم تحديثها من حين لآخر.
وتُجنّب تعديلات الأسعار «فريدي ماك» و«فاني ماي» التعرّض المفرط للمخاطر ونقص رأس المال، وتضمن مؤسستا «فريدي ماك» و«فاني ماي» نحو نصف الرهون العقارية في الولايات المتحدة، ولا تمنح المؤسستان قروضاً عقارية بشكل مباشر، لكن بدلاً من ذلك تشتريان الرهون العقارية من المقرضين وتعيدان تقديمها للمستثمرين.
تعديل هيكل الرسوم الحالي
رفعت وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية، التي تشرف على «فريدي ماك» و«فاني ماي»، الرسوم على بعض القروض العام الماضي، واستهدفت الزيادة القروض المرتفعة ومنازل العطلات والعقارات الاستثمارية، والتي لا تستوجب دعم الحكومة.
كانت وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية قد أعلنت في أكتوبر تشرين الأول أنها ستلغي الرسوم المقدمة لبعض المقترضين من ذوي الدخل المحدود، لكنها قررت زيادة الرسوم لمعظم قروض إعادة التمويل النقدي.
وفي يناير كانون الثاني، أعلنت الوكالة عن تحديثات إضافية لهيكل رسوم منازل الأسرة الواحدة، إذ ألغت الرسوم التي تم تعليقها سابقاً بصفة دائمة وأوضحت كيفية زيادة الرسوم الأخرى.
كيفية تغيير الرسوم
بالنسبة لذوي الدرجات الائتمانية المنخفضة، ستقلل تعديلات الرسوم تبعات الحصول على درجة منخفضة، أما أصحاب الدرجات الأعلى فهناك المزيد من مستويات الأسعار، ما قد يؤدي في بعض الحالات إلى زيادة الرسوم.
على سبيل المثال، قد يجد المشتري الذي سدد دفعة أولى قدرها 20 في المئة وحاصل على درجة ائتمان 640 أن رسومه تنخفض بنسبة 0.75 في المئة إلى 2.25 في المئة من إجمالي 3 في المئة، لكنّ مشترياً آخر سدد الدفعة المقدمة نفسها وحاصلاً على درجة ائتمان 740 ستزيد رسومه بنسبة 0.375 في المئة إلى 0.875 في المئة بعد أن كانت 0.5 في المئة.
يقول بعض منتقدي التعديلات الجديدة إن المشترين المؤهلين للحصول على قروض عقارية يعانون من أجل دخول سوق الإسكان.
وفي هذا السياق، قال بيير دباس، الشريك الإداري في شركة «رومر دباس» للمحاماة العقارية «إن الهدف من توفير الائتمان لذوي الدخل المنخفض أصحاب الدرجات الائتمانية المنخفضة والدفعات المقدمة الأقل المساعدة على توسيع القاعدة السكانية التي يمكنها الحصول على منزل وتكوين الثروة نظرياً، لكن من الخطأ عمل ذلك على حساب المستهلكين الآخرين الذين يعانون أيضاً من أجل دخول السوق».
ويرى خبير آخر، وهو جيم باروت، زميل غير مقيم في المعهد الحضري وشريك في «باروت ريان أدفايزورز» للاستشارات، أن وجه الاعتراض السابق في غير محله، وأوضح باروت أن الزيادة في رسوم منازل العطلات والقروض المرتفعة ستعطي لـ«فريدي ماك» و«فاني ماي» الفرصة لتخفيض الرسوم لبعض المشترين الآخرين.
(آنا باهني – CNN)
